这次，真的不一样？美国商业地产究竟面临了什么？

这次，真的不一样？美国商业地产究竟面临了什么？

由于美联储去年3月以来持续加息，美国的房地产市场遭遇了重大冲击，商业地产似乎首当其冲，这也影响了一些投资机构。例如，全球最大的另类资管巨头黑石的业绩受到严重冲击。

最新消息称，黑石集团报告了大幅下降的利润，主要原因是筹资方面的挑战和旗下房地产基金的减值。今年第一季度，黑石集团收入仅为2.11亿美元，低于去年同期的25亿美元，原因是资产销售下降以及资产价值下降。

此外，黑石集团的可分配收益同比下降36%，新募集资金环比下降5%以上，费用相关收益下降9%。截至一季度末，黑石管理的总资产为9913亿美元，同比增长8%，该公司的目标是在2026年资产达到1万亿美元。

由于上涨的利率对商业地产造成冲击，自去年11月以来，黑石房地产收入信托基金一直受到大量赎回请求的困扰，这导致该基金只能定期兑现一小部分赎回请求。

这也是美国商业地产市场恶化的一个迹象。整体来看，综合华尔街日报等媒体报道，房东们正同时面临着周期性的市场低迷，以及人们工作、生活和购物方式的长期变化。利率的突然飙升导致了房地产价值下降，而远程工作和电子商务的兴起，正在削弱对办公和零售空间的需求。

投资者和经济学家纷纷表示，自上世纪70年代以来，这两股力量还从未以类似当前这样的规模出现过——当时油价飙升和股市暴跌导致了经济衰退，新兴技术的发展则使大量工作岗位迁出了大城市。而这一次，过去数年的新冠疫情大流行，则在很大程度上加速了商业地产的动荡。

根据美国最大的商业房地产数据服务商CoStar Group Inc.的统计，美国写字楼空置率在今年第一季度创下了纪录新高——破天荒地达到了12.9%，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值。

虽然目前还不清楚商业地产的低迷会有多严重。一些分析人士认为，与上世纪90年代初和2008年金融危机之后的前两次衰退相比，这次危机的严重程度可能会有所减轻，特别是如果美国经济避免了深度衰退，利率开始迅速下降的话。

这对银行、养老基金和资产管理公司来说也是个坏消息，它们是商业建筑的最大贷款人和所有者，这意味着它们可能在未来几年面临亏损。根据 KBW Research 的数据，商业抵押贷款占美国银行贷款持有量中位数的38%左右。根据Preqin的数据，北美公共养老基金平均持有约9%的房地产资产。

总部位于纽约的资产管理公司和房地产投资者Arena Investors的首席执行官Dan Zwirn说：“你确实拥有数万亿美元的投资，但突然间就受到了严重损害。”

在之前的经济低迷时期，一旦经济出现反弹迹象，基本面趋势通常对业主有利。越来越多的白领工人涌入城市，挤满了写字楼，并确保了商店和餐馆的可靠客流。与此同时，繁文缛节和分区限制使开发商更难建设，保护业主免受竞争。

这帮助建筑价值反弹并在危机结束后创下历史新高。由于这些房地产市场暴跌恰逢经济衰退，美联储降低利率以降低借贷成本并提振经济。根据MSCI Real Assets的数据，从1993年末到2022年年中，美国商业房地产价格增长了近四倍，轻松超过了通胀。

为何说这次不一样？

以往的经济衰退期，一旦经济出现反弹迹象，接下来的趋势通常是对商业地产业主有利的。越来越多的白领工人拥入城市，填满办公大楼，并确保商店和餐馆有可靠的客户流。同时，复杂的审批流程和区域限制，使开发商更难建设，保护着业主免受竞争。

这帮助建筑价值实现了大幅反弹，并在危机结束后达到了创纪录的高点。而由于房地产市场的暴跌通常与经济衰退同时发生，美联储降息以降低借贷成本又为两者同时注入了活力。根据MSCI Real Assets的数据，从1993年底到2022年中，美国商业房地产价格上涨了近四倍，轻松超过了通胀。

但这一次，房地产投资公司Fundrise的首席执行官Ben Miller表示，新技术和人们生活和工作方式的变化正在威胁着许多房东。多年来，零售商一直在努力应对电子商务的崛起，电子商务压低了店面的价值，并对全美各地的购物中心构成着威胁。

瑞银集团表示，今年全美范围内商店关闭的数量明显增加，该集团本月估计，美国约有5万家零售商店将在未来五年内关闭。

写字楼业主也正处于解决过剩问题的初期阶段，可能会面临持续多年的租户需求下降。电子邮件、Zoom和Dropbox等技术使远程工作成为可能，而远程工作越来越受欢迎，也意味着办公室将比疫情前空得多。

房地产分析公司Green Street估计，自2022年初以来，美国办公楼价格下跌了25%。购物中心的价格自2022年初以来下跌了19%，自2016年以来的跌幅更是达到了44%。

MSCI Real Assets首席经济学家Jim Costello表示，上一次美国大城市的房产业主，在长期生活工作模式转变的同时遭遇市场低迷，面临这种不利情形还是在上世纪60年代和70年代。

上一次，高速公路、传真机和廉价长途电话的普及，让工厂和办公室纷纷从大城市搬到了更便宜的地方。越来越多的家庭离开城市中心迁往郊区。通货膨胀和不断上升的失业率也加剧了房东们的损失。许多城市公寓、办公室和零售空间的所有者，只能眼睁睁地看着自己的财富被蒸发。

而这一次，写字楼的高空置率和不断上升的利率，也一同打击了写字楼的业主。商业地产数据平台CRED iQ的报告显示，2023年3月，美国商业抵押贷款支持证券(CMBS)的拖欠率已达到3.77%，较2月上升了19个基点。